Procedimiento de ejecución hipotecaria

¿Quién lo inicia?

La entidad financiera que concedió el préstamo garantizado con la hipoteca y / o aquel que se haya subrogado en los derechos y obligaciones ya sea por fusión, absorción o cesión de créditos.

¿Cuándo se inicia?

Si se incumpliera la obligación del pago de la cuota en al menos tres plazos mensuales, la entidad financiera puede iniciar el procedimiento.

¿Contra quién se dirige y dónde debe presentarse?

La demanda debe dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes.

Uno de los requisitos indispensables a la hora de presentar un procedimiento de ejecución hipotecaria es que el inmueble esté garantizado bajo la hipoteca del mismo, por lo tanto, dicha demanda debe ser presentada ante el partido judicial al que pertenezca la situación del bien hipotecado.

Si tienes dudas y no sabes en que partido judicial debes presentar tu demanda de procedimiento de ejecución hipotecaria puedes buscarlo en nuestra Áreas de actuación.

Una vez se haya averiguado el partido judicial y siendo requisito indispensable la presentación por medio del Procurador, la demanda será presentada a través de los medios telemáticos que tenemos a nuestra disposición, por ser los profesionales en la materia, que han sido implementados por el Ministerio de Justicia y las diferentes Comunidades Autónomas.

¿Cuándo se admite la demanda y cuáles son los motivos de oposición?

La demanda se admite cuando se cumplen los siguientes requisitos: Como indica el artículo 685.5 de la LEC, “a los efectos previstos en el apartado 1 del artículo 579 será necesario, para que pueda despacharse ejecución por la cantidad que falte y contra quienes proceda, que se les haya notificado la demanda ejecutiva inicial. Esta notificación podrá ser practicada por el procurador de la parte ejecutante que así lo solicite o cuando atendiendo a las circunstancias lo acuerde el Letrado de la Administración de Justicia. La cantidad reclamada en ésta será la que servirá de base para despachar ejecución contra los avalistas o fiadores sin que pueda ser aumentada por razón de los intereses de demora devengados durante la tramitación del procedimiento ejecutivo inicial.” Los documentos que deben acompañar a la demanda son:

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Título o títulos de crédito, con los requisitos exigidos por la LEC.

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Demás documentos a que se refiere el artículo 550 LEC y, en sus respectivos casos, los artículos 573 y 574 LEC.

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Si no pudiese presentarse el título inscrito, deberá acompañarse con el que se presente certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.

Tras la admisión y requerimiento a la parte ejecutada, el deudor tiene plazo para oponerse, como indica el articulo 556 LEC el plazo para formular oposición será de DIEZ DÍAS HÁBILES desde la notificación del Auto por el que se despacha ejecución.

Las causas para dicha oposición son las siguientes:

1.ª Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.

2.ª Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado. El ejecutado deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante.
No será necesario acompañar libreta cuando el procedimiento se refiera al saldo resultante del cierre de cuentas corrientes u operaciones similares derivadas de contratos mercantiles otorgados por entidades de crédito, ahorro o financiación en los que se hubiere convenido que la cantidad exigible en caso de ejecución será la especificada en certificación expedida por la entidad acreedora, pero el ejecutado deberá expresar con la debida precisión los puntos en que discrepe de la liquidación efectuada por la entidad.

3.ª En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.

4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.
Formulada la oposición, el Secretario judicial suspenderá la ejecución y convocará a las partes a una comparecencia ante el Tribunal que hubiera dictado la orden general de ejecución, debiendo mediar quince días desde la citación, comparecencia en la que el Tribunal oirá a las partes, admitirá los documentos que se presenten y acordará en forma de auto lo que estime procedente dentro del segundo día.

De estimarse la causa 4.ª, se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva.
Contra el auto que ordene el sobreseimiento de la ejecución, la inaplicación de una cláusula abusiva o la desestimación de la oposición por la existencia de cláusulas abusivas, podrá interponerse recurso de apelación.

Fuera de estos casos, los autos que decidan la oposición no serán susceptibles de recurso alguno y sus efectos se circunscribirán exclusivamente al proceso de ejecución en que se dicten.

¿Qué ocurre con el bien hipotecado?

Una vez solventados todos los pasos procesales que son de obligado cumplimiento, como exige el ámbito judicial, se puede llegar a este punto, es decir, la subasta judicial.

La subasta judicial

En la subasta judicial se pueden dar varios supuestos:

 

1º CONCURREN POSTORES:

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Postura igual o superior al 70% del valor de subasta del bien, aprobación del remate para el mejor postor.

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Postura inferior al 70% del valor de subasta del bien, se da un plazo de 10 días al ejecutado para presentar a un tercero que mejore la postura ofreciendo una cantidad superior al 70 por ciento, o que, aun inferior a dicho importe, sea suficiente para satisfacer el crédito del ejecutante.

Si transcurre ese plazo sin que el deudor ejercite esta opción el acreedor ejecutante puede solicitar la adjudicación del bien por el 70 por ciento de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.

2º. NO CONCURREN POSTORES:

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En un plazo de 20 días el acreedor puede pedir la adjudicación del inmueble, con dos variantes según se trate o no de vivienda habitual del deudor:

a). Vivienda Habitual: la adjudicación se hará por importe igual al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiese salido a subasta (antes de la Ley 1/2013 era del 60 por ciento) o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por ciento.

b). No Vivienda Habitual: El ejecutante puede pedir la adjudicación por el 50 por ciento del valor de subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

El remate de la subasta se destinará a pagar al actor el principal de la deuda, más los intereses devengados, y las costas causadas.

El dinero entregado al acreedor por cada uno de los conceptos no podrá exceder del límite de la hipoteca.

El exceso del dinero depositado estará a disposición de los titulares de derechos inscritos posteriormente sobre dichos bienes hipotecados.

Cuando el propietario del bien hipotecado sea el deudor, el precio del remate, si excede lo adeudado por la hipoteca, se destinará al pago de la totalidad de la deuda.

Se destinará a estos efectos una vez satisfechos los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca. El deudor no debe encontrarse en suspensión de pagos, concurso o quiebra.

De modo general, tras el remate de la subasta vendrá la acción de la práctica del lanzamiento de la vivienda, dado el cambio en la titularidad del bien inmueble.

Una vez transcurrida la subasta, el Juzgado, continuando con los trámites procesales oportunos, dictara el decreto de adjudicación del bien, por lo tanto, el adquiriente del bien será la entidad financiera y / o aquel que se haya subrogado en los derechos y obligaciones ya sea por fusión, absorción, cesión de créditos, o cesión de remate.

Será el adquiriente quien solicite al Juzgado se señale día hora para llevar a cabo la práctica del lanzamiento o toma de posesión.

El lanzamiento

El lanzamiento supone la expulsión forzosa de los ocupantes de un inmueble y la entrega de su posesión al titular o adquirente del inmueble.

Según el Artículo 675 de la LEC:

1.- Si el adquirente lo solicitara, se le pondrá en posesión del inmueble que no se hallare ocupado.

2.- Si el inmueble estuviera ocupado, el Letrado de la Administración de Justicia acordará de inmediato el lanzamiento cuando el Tribunal haya resuelto, con arreglo a lo previsto en el apartado 2 del artículo 661, que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.

Cuando, estando el inmueble ocupado, no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 661, el adquirente podrá pedir al Tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición deberá efectuarse en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda.

Número 2 del artículo 675 redactado por el apartado doscientos noventa y nueve del artículo decimoquinto de la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial («B.O.E.» 4 noviembre).Vigencia: 4 mayo 2010

3.- La petición de lanzamiento a que se refiere el apartado anterior se notificará a los ocupantes indicados por el adquirente, con citación a una vista que señalará el Secretario judicial dentro del plazo de diez días, en la que podrán alegar y probar lo que consideren oportuno respecto de su situación. El Tribunal, por medio de auto, sin ulterior recurso, resolverá sobre el lanzamiento, que decretará en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no comparecieren sin justa causa.

Número 3 del artículo 675 redactado por el apartado doscientos noventa y nueve del artículo decimoquinto de la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial («B.O.E.» 4 noviembre).Vigencia: 4 mayo 2010

4.- El auto que resolviere sobre el lanzamiento de los ocupantes de un inmueble dejará a salvo, cualquiera que fuere su contenido, los derechos de los interesados, que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda.”

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